【背景鏈接】
2013年3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了今年的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。十年來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)的“國(guó)X條”已經(jīng)有過(guò)很多次，光是叫“國(guó)五條”的也已經(jīng)是第四次。
這次被戲稱為 “新新新國(guó)五條”的調(diào)控，亮點(diǎn)在于實(shí)行嚴(yán)格的“二手房轉(zhuǎn)讓征20%個(gè)稅”，有很多人對(duì)此產(chǎn)生了爭(zhēng)議。
【標(biāo)準(zhǔn)表述】
[存在的問(wèn)題]
其一，二手房轉(zhuǎn)讓征20%個(gè)稅執(zhí)行起來(lái)是一個(gè)難度。二手房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)征個(gè)人所得稅，如前所述在2011年的“國(guó)八條”里就提出來(lái)了。實(shí)際上，早在2005年，在房地產(chǎn)投機(jī)行為盛行的杭州、南京、青島等地，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)，就規(guī)定對(duì)二手房出售嚴(yán)格征收20%的個(gè)人所得稅。北京市朝陽(yáng)區(qū)還把納稅與過(guò)戶掛鉤，規(guī)定二手房只有繳完所得稅后才能辦理過(guò)戶手續(xù)。然而，不久后這一政策就紛紛取消了。因?yàn)椴还苁琴I家和賣家，都不愿意承受這一“額外”的成本，要么采用“陰陽(yáng)合同”的辦法避稅，要么就宣稱丟失了原先的合同價(jià)格資料，只繳納總額的1%。在房產(chǎn)現(xiàn)值評(píng)估體系尚未建好的當(dāng)下，房管所等有關(guān)部門(mén)也沒(méi)有很好的辦法來(lái)處理。這次的“國(guó)五條”寫(xiě)明“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，如何做到，有待考驗(yàn)。
其二，二手房轉(zhuǎn)讓征個(gè)稅同時(shí)也會(huì)打擊二手房供應(yīng)。在高基尼系數(shù)，且未真正開(kāi)征房產(chǎn)稅的當(dāng)下，中國(guó)的投機(jī)客有充分的本錢(qián)和實(shí)力跟剛需購(gòu)房者和政府玩拉鋸戰(zhàn)。雖然不會(huì)再去進(jìn)行投機(jī)炒房，但手頭已有的房子可以“捂盤(pán)惜售”--與其降價(jià)出售，不如囤房，以待合適時(shí)機(jī)再出手。換言之，市場(chǎng)上二手房的供應(yīng)變少了。所以，二手房轉(zhuǎn)讓征個(gè)稅，最大的可能是造成供需雙雙減少，只能讓房?jī)r(jià)橫盤(pán)，不管是剛需還是投資需求也只會(huì)一時(shí)萎縮，等時(shí)機(jī)一到還得漲價(jià)。
其三，不能增加供應(yīng)的調(diào)控都無(wú)法真正解決問(wèn)題。近幾年“國(guó)X條”的調(diào)控，主要就是針對(duì)旺盛的房產(chǎn)需求而進(jìn)行的“限貸”、“限購(gòu)”、“限外”、限證“，然而這些措施都伴隨著房產(chǎn)供應(yīng)，尤其是新房供應(yīng)的減少。在多年調(diào)控后，北京的房產(chǎn)供需矛盾是越來(lái)越大，”限購(gòu)“等措施只不過(guò)是推遲了矛盾的激化，并不能解決問(wèn)題。用抑制需求的方式來(lái)掩蓋供應(yīng)不足的矛盾只能積累更多的問(wèn)題，而不會(huì)有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的建立和擴(kuò)大消費(fèi)。
[措施]
在交易環(huán)節(jié)征稅，并不能有效降低房?jī)r(jià)，只有消除壟斷，增加土地供應(yīng)，才是解決房?jī)r(jià)高企的根本方案。
事實(shí)上，土地所有權(quán)為地方政府所有，無(wú)論是為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是追求政績(jī)，在缺乏其他競(jìng)爭(zhēng)力的情況下，地方政府就總會(huì)想法從土地中尋求財(cái)政來(lái)源；社會(huì)資金缺乏投資渠道，就總會(huì)打樓市的主意；社會(huì)融資多寡不均，就總會(huì)讓一些能夠以低成本獲得資金的大企業(yè)進(jìn)入樓市，成為地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的推手。
真正讓樓市健康起來(lái)，需要更廣泛、更深入的綜合治理。有了這個(gè)前提，樓市調(diào)控才可能變得簡(jiǎn)單起來(lái)，市場(chǎng)力量和行政意愿，才可能實(shí)現(xiàn)共振。
